このカテゴリでは「注文住宅を建ててみたいな」と考え始めた方向けに、ざっくりとした基礎知識を紹介しています。注文住宅建築を考え始めた時にまず気になるのはやっぱりお金のこと。わたしもかなり調べました。ここでは、住宅ローンについてざっくり説明していきます。
固定金利 フラット35
ＣＭもやっている、住宅金融支援機構が行っている住宅ローンです。返済額がずっと変わりません。提携している銀行を通してお金を借り入れることができます。銀行独自で行っている固定金利よりも低金利であることが多く、固定金利でローンを借りたい場合には検討したいローンです。ちなみに最長35年間借りられるのでフラット35という名前ですが、20年ローンのフラット20などもあります。
注意しなくてはならないのは、フラット35と提携している銀行で出している金利は、銀行によって異なることです。窓口が違っても借入先が一緒なので、どこで借りても金利が同じようなイメージなのですが、実際見比べてみるとかなり金利は変わってきます。
何年か前までフラット35は住宅ローンの9割までしか融資が受けられなかったのですが、2017年現在は10割融資ができるようになったようです。実はもっと以前には10割融資を行っていたこともあるので、また融資額が変わることもあるかもしれません。
銀行が融資する固定金利
フラット35以外にも、銀行が取り扱っている固定金利もあります。例えば、土地代の分は変動金利、建物代は固定金利などとローンを2本に分けて、変動分だけを繰り上げして早く返済し、固定分はゆっくり負担を少なく返済していくなどの計画を立てる時に検討する場合があります。銀行にもよるでしょうが、基本的にはフラット35のほうが金利が安いことが多いようです。
変動金利
変動金利は半年に一回金利の見直しがあります。ただし、返済額は5年間固定なので、半年ごとに返済額がコロコロ変わることはありません。ですが金利が急上昇した場合などにはその5年間の間に未払いの利息分がかかり、支払額変動のタイミングでその分も加算された金額でそのあとの5年間の返済額が決定します。
また、5年固定、10年固定などの変動金利もあります。これらは、固定期間が終わった時点の金利が適用され、今後のローン返済額が決定されます。
ローンの金利ってどういうことなの？
住宅ローンについて調べ始めると、フラット35のサイトや銀行のサイトで「今月の金利」というページを見ることがあると思います。住宅ローンに適用される金利は毎月変動し、細かく上がったり下がったりを繰り返しています。
そして、実際に適用になるのは『融資が実行された月』の金利です。
なのでローンを検討する時、申し込む時には実際に適用となる金利はわからない状態で申し込むことになります。融資を申し込んでから住宅が完成して実際に融資がおりるまでには半年～1年程度かかります。その時にどれくらい金利が上下するのかは誰にもわかりません。
ただ、銀行ごとに比較すると、だいたい最安の銀行は決まっていました。
また、「優遇」という言葉も目につきます。「変動金利は店頭表示から最大1.5%優遇」などの表示です。これは店頭に表示されている金利（例えば2.5%）から期間中1.5%を差し引くよ、ということです。（2.5% - 1.5％ ＝ 0.5％ が実質の金利となる）
この優遇値はこうして公にされているもののほかに、工務店や不動産会社を通してローンを組むと更に優遇がつく場合もあるようです。
繰り上げ返済無料のローンを選ぼう
ローンについて勉強していると、上にあげたローンの種類以外に気になってくるのが「繰り上げ返済」です。実は、ローンには繰り上げ返済に手数料がかかるローンと、かからないローンがあります。手数料は一回繰り上げるごとにかかってくるので馬鹿になりません。繰り上げ金は全額元本の返済となるので、余裕があれば1円でも多く、早く、繰り上げするのが賢いローンの借り方だと言えます。
いちいち手数料がかかると少額の繰り上げは無駄だし、繰り上げる気持ちもなえてしまうと思うので、繰り上げ返済の手数料無料のローンを選ぶのがいいと思います。
ローン、どうやって選ぶ？
市場の金利予想が誰にもできない以上、オススメのローンとは、各々の考え方によって変わってくることになります。
ここから先は個人的な見解になりますが、ひとつの考え方として参考になさってください。わたし達も住宅ローンを組む時に色々考えたのですが、住宅ローンを考える時、一番重要なのは固定か変動か、どちらが得かで悩むことではなく、適切な金額でローンを組むことだと思います。
変動金利が怖いのは、金利の上昇によって返済額があがり、ローンを払えなくなってしまうことです。例えば、住宅費として10万円ほど払える人が、月々8万円でローンを変動で組んでいた場合、金利が上昇を続けて最終的に住宅費が10万円になっても家計は破たんしません。しかも、金利の上昇は最大値が決められており、「今月までは8万、来月からは15万」のような極端な上がり方はしません。また、繰り上げ返済をしていけば、元本が小さくなり、金利の上昇の影響を受けにくくなります。
市場の金利が上昇を続けそうだと思った場合には、手数料がかかりますが固定ローンに借り換えることもできます。
今は恐ろしいほどの低金利時代です。我が家がローンを組んだ時もすでに低金利でしたが、その時にももうこれ以上下がらないと思いました。ですが、その後も住宅ローンの金利は下がり続けて現在変動金利は1％を切っています。こんなに金利が低かったことは未だかつてないことなので、繰り上げ返済ありきで考えるならば変動金利もかなり魅力的だと思います。
ですがセオリーでは低金利の時代には固定に入っておくほうが得だのこと。もちろん、それはそれで一理あります。全期間固定のフラット35ですら今は1％強の低金利です。これだけ低金利ならば固定で組んで、安心を買うというのも良い考え方だと思います。
色々言いましたが、大切なことはひとつだけ。破たんしない借入額をきちんと計算して借り入れようということです。
ちなみに、35年ローンで1.4%の金利の場合、
月々7万円返済できる人は2323万円。
月々10万円返済できる人は3318万円。
月々12万円返済できる人は3982万円。
借りられるようです。
そのうえで、低金利がしばらく続くと思う人は変動で借りて、浮いた分を繰り上げ返済に回し、金利の上昇は早そうだと思う人は固定で借りるのが良いのではないでしょうか。
ちなみに我が家は以上の考え方で変動で借り入れたかったのですが、諸事情あり、またこれ以上金利は下がらないと思っていたので結局フラット35でローンを組みました。（今のところ、予想が外れて下がってます…。）
